GModG 2026: Das Gebäudemodernisierungsgesetz – was sich für Eigentümer und Energieberater ändert
Von Alexander Börgel · Stand: Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit
Was ist das GModG 2026 – und was wird aus dem GEG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) benennt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) um und reformiert es umfassend. Das GEG wird also nicht abgeschafft, sondern läuft unter neuem Namen weiter. Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen. In Kraft ist es damit noch nicht – das geschieht erst mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt.
Rechtlich ist das GModG ein Artikelgesetz: Es ändert den bestehenden Gesetzestext, statt ihn durch ein völlig neues Regelwerk zu ersetzen. Das zuständige Bundesportal stellt ausdrücklich klar, dass das GEG „nicht aufgehoben, sondern umbenannt und geändert" wird (gmodg.bund.de). Der volle Titel lautet „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden".
Für Sie als Eigentümer oder Energieberater heißt das: Viele vertraute Regeln – etwa zu Bestandsgebäuden, zum Energieausweis oder zur Dämmung – gelten inhaltlich weiter. Neu geordnet wird vor allem das Heizungsrecht.
Wann tritt das GModG in Kraft?
Das GModG tritt gestaffelt in Kraft, und zwar erst nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt. Die Heizungsregeln gelten unmittelbar danach. Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie mit dem neuen Energieausweis folgt rund sechs Monate später. Der Nullemissionsstandard für Neubauten greift ab 2028 beziehungsweise 2030.
Nach dem Beschluss von Bundestag und Bundesrat am 10. Juli 2026 fehlen nur noch die Ausfertigung durch den Bundespräsidenten und die Verkündung (gmodg.bund.de – Chronologie). Erst mit der Verkündung beginnt die Frist für die einzelnen Stufen zu laufen; bis dahin gilt das bisherige Recht weiter.
| Regelung | Inhalt | Wirksam |
|---|---|---|
| Heizungsrecht | Wegfall der 65-%-Regel, Bio-Treppe, Technologiefreiheit | unmittelbar nach der Verkündung |
| EU-Gebäuderichtlinie | digitaler Energieausweis, Ökobilanz | rund 6 Monate nach der Verkündung |
| Nullemissionsstandard | neue behördlich genutzte Nichtwohngebäude | ab 2028 |
| Nullemissionsstandard | alle Neubauten | ab 2030 |
Quelle: gmodg.bund.de (Stand Juli 2026).
Was ändert sich beim Einbau einer neuen Heizung?
Beim Heizungseinbau kehrt mit dem GModG die Technologiefreiheit zurück. Die pauschale Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Eigentümer entscheiden dann wieder selbst zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomasse – oder einer neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung.
Die Bundesregierung beschreibt das Ziel als technologieoffene, praxisnahe Modernisierung statt starrer Vorgaben (bundesregierung.de). Auch die bisher verpflichtende Beratung vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung fällt weg, weil die entsprechenden Heizungs-Paragraphen des GEG gestrichen werden.
Ganz ohne Klimaanforderung bleibt eine neue fossile Heizung allerdings nicht: Für sie gilt ab 2029 die Bio-Treppe (siehe nächster Abschnitt).
Was ist die „Bio-Treppe" – und wer trägt die Kosten?
Die Bio-Treppe ersetzt die 65-Prozent-Regel. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen mit einem steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe betrieben werden: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Die Pflicht knüpft an neue Anlagen an, nicht an bestehende.
| Ab dem Jahr | Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe |
|---|---|
| 2029 | 10 % |
| 2030 | 15 % |
| 2035 | 30 % |
| 2040 | 60 % |
Bio-Treppe nach dem GModG. Quelle: gmodg.bund.de.
Die längerfristige Umstellung auf klimaneutrale Brennstoffe verlagert das Gesetz überwiegend auf die Brennstofflieferanten. Das GModG selbst verpflichtet die Lieferanten aber noch nicht direkt: Es beauftragt die Bundesregierung, bis zum 1. Dezember 2026 ein gesondertes Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote vorzulegen. Dieses soll Anbieter von Gas, Öl und Flüssiggas schrittweise zur Umstellung auf klimaneutrale Brennstoffe verpflichten – mit dem Zieljahr 2045. Das frühere Betriebsverbot für fossile Kessel ab 2045 entfällt damit.
Über die Brennstoffpreise können höhere Bio-Anteile dennoch bei Ihnen ankommen. Hier lohnt es sich, die weitere Gesetzgebung im Blick zu behalten.
Müssen alte Öl- und Gasheizungen jetzt raus?
Nein. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen, solange sie funktionieren, und sie dürfen repariert werden. Mit dem GModG entfällt sowohl die bisherige Pflicht, alte Konstanttemperatur-Kessel nach spätestens 30 Jahren auszutauschen, als auch das zunächst vorgesehene Betriebsverbot fossiler Heizungen ab dem Jahr 2045.
Möglich wird das, weil das GModG die bisherigen Heizungs-Paragraphen des GEG streicht, in denen beide Pflichten geregelt waren (gmodg.bund.de). Wer eine funktionierende Öl- oder Gasheizung besitzt, muss also nicht aktiv werden.
Welche Pflichten bleiben beim Hauskauf oder Erbe?
Die Dämmpflichten bei einem Eigentümerwechsel bleiben bestehen. Wer ein selbst genutztes Wohnhaus mit bis zu zwei Wohnungen kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss weiterhin binnen zwei Jahren die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen isolieren.
Diese Nachrüstpflichten bleiben mit dem GModG inhaltlich erhalten – sie wandern im neu geordneten Gesetzestext lediglich an eine andere Stelle. Weggefallen ist allein die früher damit verbundene Pflicht, alte Konstanttemperatur-Kessel innerhalb der Zwei-Jahres-Frist auszutauschen.
Worauf Sie beim Kauf oder Erbe eines Bestandsgebäudes im Detail achten müssen, lesen Sie im Beitrag Sanierungspflicht 2026.
Was gilt künftig für Vermieter und Mieter?
Bei neu eingebauten fossilen Heizungen teilen sich Vermieter und Mieter ab 2028 die Kosten. Konkret werden die CO₂-Kosten und die Gas-Netzentgelte je zur Hälfte aufgeteilt – unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Für bestehende Heizungen gilt weiterhin das bisherige, nach Emissionen gestufte Modell.
Das zuständige Bundesbauministerium bestätigt zusätzlich: Ab 2029 werden auch die Mehrkosten der Bio-Treppe hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt, begrenzt auf einen Brennstoffanteil von 30 Prozent (bmwsb.bund.de). Für bestimmte Härtefälle auf Vermieterseite ist eine Ausnahme vorgesehen.
Für Vermieter heißt das: Wer künftig eine neue fossile Heizung einbaut, trägt einen Teil der laufenden Klimakosten selbst – ein zusätzliches Argument, den Umstieg auf effiziente Technik durchzurechnen.
Was ändert sich für Neubauten?
Für Neubauten wird der Nullemissionsgebäude-Standard zur Pflicht: ab 2028 für neue, behördlich genutzte Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand, ab 2030 für alle übrigen Neubauten. Damit setzt Deutschland die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 um. Hinzu kommen eine stufenweise Solarpflicht und ein digitaler Energieausweis mit Ökobilanz.
Ein Nullemissionsgebäude verursacht im Betrieb rechnerisch keine Treibhausgasemissionen aus fossilen Quellen. Neben der Energieeffizienz rückt die Ökobilanz in den Blick: Künftig werden die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes betrachtet (gmodg.bund.de).
Wer neu baut, sollte diese Anforderungen früh in die Planung einbeziehen. Wie sich ein klimafreundlicher Neubau wirtschaftlich umsetzen lässt, erfahren Sie auf unserer Seite zum klimafreundlichen Neubau.
Was bedeutet das GModG für Energieberater?
Für Energieberater wächst die Rolle. Der digitale Energieausweis mit Lebenszyklus-Treibhausgasbilanz, der Nullemissionsstandard und zusätzliche Nachweise erhöhen den Bedarf an qualifizierter Berechnung und Beratung – gerade dort, wo zugleich die gesetzliche Pflichtberatung vor dem Heizungseinbau wegfällt.
Die Ökobilanzierung über den Lebenszyklus ist ein neues Arbeitsfeld: Nicht mehr nur der Betrieb, sondern auch die in Baustoffen gebundenen Emissionen fließen in die Bewertung ein. Für Effizienz-Experten der Energieberatung bedeutet das neue Berechnungsmethoden und einen höheren Beratungsbedarf bei Neubau und Sanierung.
GModG und Förderung: Was hat sich geändert?
Das GModG ist ein Gesetz, kein Förderprogramm. Die Zuschüsse für die energetische Sanierung regelt weiterhin die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Sie wurde zum 21. Juli 2026 eigenständig reformiert – unabhängig vom GModG.
Wichtig für die Praxis: Trennen Sie beide Ebenen. Ob und wie Sie heizen dürfen, steht im GModG. Wie viel Geld Sie für einen Heizungstausch oder eine Dämmung bekommen, steht in der BEG-Förderrichtlinie. Beides greift ineinander, folgt aber unterschiedlichen Regeln und Zeitplänen.
Die aktuellen Fördersätze, den Bonus für den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) und die richtige Antragsreihenfolge finden Sie im Beitrag BEG-Förderung 2026.
Fazit: Was Eigentümer und Berater jetzt tun sollten
Das GModG entspannt den Zeitdruck beim Heizen, ohne die Klimaziele aufzugeben. Für die meisten Eigentümer entsteht kein akuter Handlungszwang: Bestehende Heizungen dürfen bleiben, die 65-Prozent-Regel und die Kessel-Austauschpflicht entfallen. Wer neu baut oder umfassend saniert, sollte die neuen Standards und die Bio-Treppe dagegen früh einplanen.
Konkret sinnvoll ist jetzt: den eigenen Sanierungsfahrplan an die neue Rechtslage anpassen, die weiter geltenden Dämmpflichten bei einem Eigentümerwechsel prüfen und Heizungsentscheidungen mit Blick auf steigende CO₂- und Brennstoffkosten durchrechnen. Eine unabhängige Energieberatung bringt Rechtslage, Technik und Förderung zusammen.
Häufige Fragen
Ist das GEG mit dem GModG abgeschafft?
Nein. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht aufgehoben, sondern umbenannt und inhaltlich reformiert. Das bisherige Gesetz gilt unter dem neuen Namen GModG weiter; viele Regelungen – etwa zu Bestandsgebäuden und Energieausweisen – bleiben inhaltlich bestehen, teils an neuer Stelle im Gesetz.
Wann tritt das GModG in Kraft?
Bundestag und Bundesrat haben das GModG am 10. Juli 2026 beschlossen. In Kraft ist es damit noch nicht: Es tritt gestaffelt nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft – die Heizungsregeln unmittelbar danach, die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie rund sechs Monate später.
Muss ich meine alte Öl- oder Gasheizung jetzt austauschen?
Nein. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen, solange sie funktionieren, und dürfen repariert werden. Die frühere Pflicht, alte Konstanttemperatur-Kessel nach 30 Jahren auszutauschen, entfällt mit dem GModG ebenso wie das zunächst vorgesehene Betriebsverbot fossiler Heizungen ab 2045.
Darf ich noch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen?
Ja. Das GModG stellt die Heiztechnik wieder frei: Neben Wärmepumpe und Fernwärme bleiben auch neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen zulässig. Für neu eingebaute fossile Heizungen gilt allerdings ab 2029 die Bio-Treppe – ein steigender Pflichtanteil klimaneutraler Brennstoffe.
Was ist die Bio-Treppe?
Die Bio-Treppe ersetzt die 65-Prozent-Regel. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen mit einem steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe betrieben werden: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Gilt die 65-Prozent-Regel noch?
Solange das GModG nicht verkündet ist, gilt die bisherige 65-Prozent-Vorgabe des GEG rechtlich weiter. Mit Inkrafttreten des GModG entfällt sie auf Gebäudeebene; an ihre Stelle tritt die Bio-Treppe für neu eingebaute fossile Heizungen.
Muss ich beim Hauskauf oder Erbe noch sanieren?
Teilweise. Die Dämmpflichten für die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen bei einem Eigentümerwechsel bleiben bestehen. Die früher damit verbundene Pflicht, alte Konstanttemperatur-Kessel auszutauschen, entfällt jedoch mit dem GModG. Details im Beitrag zur Sanierungspflicht.
Was ändert sich für Vermieter und Mieter?
Wird ab 2028 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut, teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten und Gas-Netzentgelte je zur Hälfte. Die Mehrkosten der Bio-Treppe werden ab 2029 ebenfalls hälftig geteilt, begrenzt auf einen Brennstoffanteil von 30 Prozent.
Was gilt künftig für Neubauten?
Das GModG setzt den Nullemissionsgebäude-Standard: ab 2028 für neue, behördlich genutzte Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand, ab 2030 für alle Neubauten. Damit setzt Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie um. Hinzu kommen eine stufenweise Solarpflicht und ein digitaler Energieausweis mit Ökobilanz.
Was bedeutet das GModG für die Förderung?
Das GModG ist ein Gesetz, kein Förderprogramm. Die Zuschüsse regelt weiterhin die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die zum 21. Juli 2026 eigenständig reformiert wurde. Gesetz und Förderung sollten Sie getrennt betrachten; Details finden Sie im Beitrag zur BEG-Förderung.
Was ändert sich für Energieberater?
Die Rolle der Energieberatung wächst. Das GModG stellt den Energieausweis auf ein digitales Format um und ergänzt ihn um eine Lebenszyklus-Treibhausgasbilanz. Zusammen mit dem Nullemissionsstandard steigt der Bedarf an qualifizierter Berechnung. Die verpflichtende Beratung vor dem Einbau einer fossilen Heizung entfällt dagegen.
Ähnliche Artikel
BEG-Förderung 2026 für die Sanierung: Zuschüsse für Dämmung, Fenster & Heizung
Wie hoch fällt die BEG-Förderung 2026 für die Sanierung aus? Der Überblick zeigt, welche Maßnahmen an Dämmung, Fenstern, Türen und Heizung BAFA und KfW bezuschussen, was der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) bringt und in welcher Reihenfolge Sie den Antrag stellen. Mit Förder-Übersichtstabelle, einem Vorher-Nachher-Vergleich zur Reform, die am 21.07.2026 in Kraft getreten ist, und einem Regional-Blick auf Niedersachsen (NBank, proKlima) und Hamburg (IFB).
Sanierungspflicht 2026: Wer wirklich sanieren muss – und wer nicht
Kaufen oder erben Sie ein älteres Haus, greifen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) drei konkrete Nachrüstpflichten mit einer Zwei-Jahres-Frist. Wen die Sanierungspflicht 2026 trifft, welche Ausnahmen gelten, was die Maßnahmen kosten und wie Sie Förderung von BAFA, KfW und Landesbanken nutzen – der Überblick vom dena-gelisteten Energieeffizienz-Experten.