GModG 2026: Das Gebäudemodernisierungsgesetz – was sich für Eigentümer und Energieberater ändert

Was ist das GModG 2026 – und was wird aus dem GEG?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) benennt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) um und reformiert es umfassend. Das GEG wird also nicht abgeschafft, sondern läuft unter neuem Namen weiter. Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen; verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Seit dem 29. Juli 2026 ist es in Kraft.

Rechtlich ist das GModG ein Artikelgesetz: Es ändert den bestehenden Gesetzestext, statt ihn durch ein völlig neues Regelwerk zu ersetzen. Das zuständige Bundesportal stellt ausdrücklich klar, dass das GEG „nicht aufgehoben, sondern umbenannt und geändert" wird (gmodg.bund.de). Der volle Titel lautet „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden".

Für Sie als Eigentümer oder Energieberater heißt das: Viele vertraute Regeln – etwa zu Bestandsgebäuden, zum Energieausweis oder zur Dämmung – gelten inhaltlich weiter. Neu geordnet wird vor allem das Heizungsrecht.

Wann tritt das GModG in Kraft?

Das GModG ist am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet worden und seit dem 29. Juli 2026 in Kraft – zunächst mit dem neuen Heizungsrecht. Die weiteren Stufen folgen zeitversetzt: die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie mit dem neuen Energieausweis zum 1. Januar 2027, der Nullemissionsstandard zum 1. Januar 2028 und zum 1. Januar 2030.

Ausgefertigt wurde das Gesetz am 23. Juli 2026, verkündet am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Das Inkrafttreten regelt Artikel 9: Der Hauptteil gilt am Tag nach der Verkündung, die Artikel 2 und 7 zum 1. Januar 2027, Artikel 3 zum 1. Januar 2028 und Artikel 4 zum 1. Januar 2030.

Quelle: Artikel 9 des Gesetzes, BGBl. 2026 I Nr. 226 (Stand 30. Juli 2026).

Was ändert sich beim Einbau einer neuen Heizung?

Beim Heizungseinbau kehrt mit dem GModG die Technologiefreiheit zurück. Die pauschale Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Eigentümer entscheiden dann wieder selbst zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomasse – oder einer neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung.

Die Bundesregierung beschreibt das Ziel als technologieoffene, praxisnahe Modernisierung statt starrer Vorgaben (bundesregierung.de). Auch die bisher verpflichtende Beratung vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung ist weggefallen, weil die entsprechenden Heizungs-Paragraphen gestrichen wurden.

Ganz ohne Klimaanforderung bleibt eine neue fossile Heizung allerdings nicht: Für sie gilt ab 2029 die Bio-Treppe (siehe nächster Abschnitt).

Was ist die „Bio-Treppe" – und wer trägt die Kosten?

Die Bio-Treppe ersetzt die 65-Prozent-Regel. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen mit einem steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe betrieben werden: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Die Pflicht knüpft an neue Anlagen an, nicht an bestehende.

Bio-Treppe nach dem GModG. Quelle: gmodg.bund.de.

Die längerfristige Umstellung auf klimaneutrale Brennstoffe verlagert das Gesetz überwiegend auf die Brennstofflieferanten. Das GModG selbst verpflichtet die Lieferanten aber noch nicht direkt: Es beauftragt die Bundesregierung, bis zum 1. Dezember 2026 ein gesondertes Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote vorzulegen. Dieses soll Anbieter von Gas, Öl und Flüssiggas schrittweise zur Umstellung auf klimaneutrale Brennstoffe verpflichten – mit dem Zieljahr 2045. Das frühere Betriebsverbot für fossile Kessel ab 2045 entfällt damit.

Über die Brennstoffpreise können höhere Bio-Anteile dennoch bei Ihnen ankommen. Hier lohnt es sich, die weitere Gesetzgebung im Blick zu behalten.

Müssen alte Öl- und Gasheizungen jetzt raus?

Nein. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen, solange sie funktionieren, und sie dürfen repariert werden. Mit dem GModG entfällt sowohl die bisherige Pflicht, alte Konstanttemperatur-Kessel nach spätestens 30 Jahren auszutauschen, als auch das zunächst vorgesehene Betriebsverbot fossiler Heizungen ab dem Jahr 2045.

Möglich ist das, weil das GModG die bisherigen Heizungs-Paragraphen gestrichen hat, in denen beide Pflichten geregelt waren (gmodg.bund.de). Wer eine funktionierende Öl- oder Gasheizung besitzt, muss also nicht aktiv werden.

Welche Pflichten bleiben beim Hauskauf oder Erbe?

Die Dämmpflichten bei einem Eigentümerwechsel bleiben bestehen. Wer ein selbst genutztes Wohnhaus mit bis zu zwei Wohnungen kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss weiterhin binnen zwei Jahren die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen isolieren.

Diese Nachrüstpflichten bleiben mit dem GModG inhaltlich erhalten – sie stehen im neu geordneten Gesetzestext lediglich an anderer Stelle. Weggefallen ist allein die früher damit verbundene Pflicht, alte Konstanttemperatur-Kessel innerhalb der Zwei-Jahres-Frist auszutauschen.

Worauf Sie beim Kauf oder Erbe eines Bestandsgebäudes im Detail achten müssen, lesen Sie im Beitrag Sanierungspflicht 2026.

Was gilt künftig für Vermieter und Mieter?

Bei neu eingebauten fossilen Heizungen teilen sich Vermieter und Mieter ab 2028 die Kosten. Konkret werden die CO₂-Kosten und die Gas-Netzentgelte je zur Hälfte aufgeteilt – unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Für bestehende Heizungen gilt weiterhin das bisherige, nach Emissionen gestufte Modell.

Das zuständige Bundesbauministerium bestätigt zusätzlich: Ab 2029 werden auch die Mehrkosten der Bio-Treppe hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt, begrenzt auf einen Brennstoffanteil von 30 Prozent (bmwsb.bund.de). Für bestimmte Härtefälle auf Vermieterseite ist eine Ausnahme vorgesehen.

Für Vermieter heißt das: Wer künftig eine neue fossile Heizung einbaut, trägt einen Teil der laufenden Klimakosten selbst – ein zusätzliches Argument, den Umstieg auf effiziente Technik durchzurechnen.

Was ändert sich für Neubauten?

Für Neubauten wird der Nullemissionsgebäude-Standard zur Pflicht: ab 2028 für neue, behördlich genutzte Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand, ab 2030 für alle übrigen Neubauten. Damit setzt Deutschland die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 um. Hinzu kommen eine stufenweise Solarpflicht und ein digitaler Energieausweis mit Ökobilanz.

Ein Nullemissionsgebäude verursacht im Betrieb rechnerisch keine Treibhausgasemissionen aus fossilen Quellen. Neben der Energieeffizienz rückt die Ökobilanz in den Blick: Künftig werden die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes betrachtet (gmodg.bund.de).

Wer neu baut, sollte diese Anforderungen früh in die Planung einbeziehen. Wie sich ein klimafreundlicher Neubau wirtschaftlich umsetzen lässt, erfahren Sie auf unserer Seite zum klimafreundlichen Neubau.

Was bedeutet das GModG für Energieberater?

Für Energieberater wächst die Rolle. Der digitale Energieausweis mit Lebenszyklus-Treibhausgasbilanz, der Nullemissionsstandard und zusätzliche Nachweise erhöhen den Bedarf an qualifizierter Berechnung und Beratung – gerade dort, wo zugleich die gesetzliche Pflichtberatung vor dem Heizungseinbau wegfällt.

Die Ökobilanzierung über den Lebenszyklus ist ein neues Arbeitsfeld: Nicht mehr nur der Betrieb, sondern auch die in Baustoffen gebundenen Emissionen fließen in die Bewertung ein. Für Effizienz-Experten der Energieberatung bedeutet das neue Berechnungsmethoden und einen höheren Beratungsbedarf bei Neubau und Sanierung.

GModG und Förderung: Was hat sich geändert?

Das GModG ist ein Gesetz, kein Förderprogramm. Die Zuschüsse für die energetische Sanierung regelt weiterhin die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Sie wurde zum 21. Juli 2026 eigenständig reformiert – unabhängig vom GModG.

Wichtig für die Praxis: Trennen Sie beide Ebenen. Ob und wie Sie heizen dürfen, steht im GModG. Wie viel Geld Sie für einen Heizungstausch oder eine Dämmung bekommen, steht in der BEG-Förderrichtlinie. Beides greift ineinander, folgt aber unterschiedlichen Regeln und Zeitplänen.

Die aktuellen Fördersätze, den Bonus für den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) und die richtige Antragsreihenfolge finden Sie im Beitrag BEG-Förderung 2026.

Fazit: Was Eigentümer und Berater jetzt tun sollten

Das GModG entspannt den Zeitdruck beim Heizen, ohne die Klimaziele aufzugeben. Für die meisten Eigentümer entsteht kein akuter Handlungszwang: Bestehende Heizungen dürfen bleiben, die 65-Prozent-Regel und die Kessel-Austauschpflicht entfallen. Wer neu baut oder umfassend saniert, sollte die neuen Standards und die Bio-Treppe dagegen früh einplanen.

Konkret sinnvoll ist jetzt: den eigenen Sanierungsfahrplan an die neue Rechtslage anpassen, die weiter geltenden Dämmpflichten bei einem Eigentümerwechsel prüfen und Heizungsentscheidungen mit Blick auf steigende CO₂- und Brennstoffkosten durchrechnen. Eine unabhängige Energieberatung bringt Rechtslage, Technik und Förderung zusammen.