Gestaltungssatzung und Solarpflicht — Energieberater für Eigentümer in Lüneburg

In der Lüneburger Altstadt entscheidet sich am einzelnen Dach, ob es nach einer Erneuerung Photovoltaik tragen muss. Denn die Gestaltungssatzung lässt Solaranlagen dort nur als Ausnahme zu, auf Nebengebäuden, die man von öffentlich zugänglichen Flächen aus nicht sieht (§ 10 Abs. 3). Die Begründung der Satzung zählt dazu ausdrücklich auch Wasserturm, Kalkberg und die Kirchtürme. Seit dem 1. Januar 2025 gilt aber § 32a der Niedersächsischen Bauordnung: Wer ein Dach ab 50 Quadratmetern umfassend erneuert oder erweitert, muss mindestens die Hälfte davon mit Photovoltaik belegen, so die Klimaschutz- und Energieagentur Niedersachsen.

Die Bauordnung kennt Ausnahmen, etwa wenn die Pflicht anderen öffentlich-rechtlichen Pflichten widerspricht. Sie befreien aber nicht pauschal: Ist ein Teil des Dachs geeignet, gilt die Pflicht dort, und eine Anlage auf einem anderen Dach zählt nicht. Ein eigenes Befreiungsverfahren gibt es nach Angabe der Landesagentur nicht, deshalb halten Sie eine zutreffende Ausnahme am besten schriftlich fest.

Wenn wir Ihr Gebäude aufnehmen, halten wir fest, welche Dachflächen von der Straße aus zu sehen sind, und planen die Photovoltaik bei der Dachsanierung mit. Die Bauaufsicht der Hansestadt entscheidet aber, ob die Satzung eine Anlage zulässt.

Über die Altstadt hinaus fällt in Lüneburg eine Bauweise auf: Der Zensus 2022 zählt hier 16.518 Gebäude mit Wohnraum, und 5.294 davon sind gereihte Häuser (Stichtag 15. Mai 2022, Regionaltabelle des Landesamts für Statistik Niedersachsen). Das sind 32,0 Prozent, mehr als doppelt so viel wie in Niedersachsen mit 12,9 Prozent und im Landkreis Lüneburg mit 13,2 Prozent, obwohl der Kreiswert die Stadt schon enthält.

Für die Sanierung heißt das: Die Wände zu den Nachbarn bleiben, wie sie sind, und solange der Nachbar heizt, verlieren sie ohnehin wenig Wärme. Der Hebel liegt also bei Dach oder oberster Geschossdecke, Kellerdecke, Fenstern sowie Straßen- und Gartenfassade, am Endhaus zusätzlich beim Giebel. Ein Endhaus hat eine größere wärmeübertragende Gebäudehülle als ein Mittelhaus mit gleichem Grundriss. Deshalb gehört die Heizlast für das einzelne Haus berechnet, nicht für die ganze Zeile. Wer eine Luft-Wärmepumpe plant, klärt früh, wo die Außeneinheit Platz findet und wie laut sie beim Nachbarn ankommt.

Nach heutigem Stand des Wärmeplans der Hansestadt nur in wenigen Gebieten. Der Plan, den der Rat am 19. Juni 2025 beschlossen hat, weist keine gesicherten Gebiete für den Aus- oder Neubau von Wärmenetzen aus (Kurzfassung des Plans, S. 10). Er nennt aber vier Prüfgebiete: „Auf der Altstadt“ mit einem Horizont bis 2030, die Feldstraße bis 2035, Weststadt und Schützenplatz bis 2040 (S. 11 und 12).

Außerhalb der bestehenden Wärmenetze und der Prüfgebiete sieht der Plan die Heizung am einzelnen Gebäude vor, ohne Pflicht zu einer bestimmten Heizungsart (S. 15). Für Reihenhaussiedlungen dort nennt er eine eigene Maßnahme: Wenn sich Eigentümer zu einem Nachbarschafts-Wärmenetz zusammenschließen, will die Hansestadt sie unterstützen (Vollfassung, Maßnahme 7.2.3, S. 92). Im dichten Zentrum halten die Verfasser des Plans dagegen meist einen Wärmenetzanschluss für die beste Lösung, weil Luft-Wärmepumpen dort wegen Denkmalschutz und Lärm oft unerwünscht sind (Kurzfassung, S. 8).

Als ersten Schritt empfiehlt der Plan einen individuellen Sanierungsfahrplan durch einen Energie-Effizienz-Experten (S. 15). Beim Heizungsrecht ist der Wärmeplan nach Angabe der Stadt allerdings überholt, seit das Gebäudemodernisierungsgesetz das Gebäudeenergiegesetz ersetzt hat.

In Lüneburg hängt es auch von der Lage ab, ob eine Erdwärmesonde möglich ist. Denn unter Teilen der Altstadt liegt ein 4.000 Meter tiefer, stillgelegter Salzstock, den das Grundwasser weiter ablaugt. Darüber senkt sich der Boden allmählich, mit sichtbaren Höhenunterschieden und Schäden an Gebäuden (Wärmeplan, Vollfassung, S. 9). Von 70,38 Quadratkilometern Stadtfläche entfallen nach den Stadtdaten der Hansestadt rund 1,1 Quadratkilometer auf dieses Senkungsgebiet.

Dort sind Bohrungen für Erdwärmesonden nach dem Wärmeplan nur eingeschränkt möglich, und angrenzend schränken versalzenes Grundwasser und Sulfatgestein die Erdwärmenutzung ein. Im Trinkwasserschutzgebiet im Süden und im Vorranggebiet für Trinkwasser im Nordosten sind Erdwärmeanlagen nur bedingt zulässig und brauchen eine wasserrechtliche Erlaubnis der Unteren Wasserbehörde (S. 43 und 44). Im übrigen Stadtgebiet kennt der Plan dagegen keine Gründe, Erdwärmesonden bis 200 Meter Tiefe einzuschränken.

Wir vergleichen deshalb Sonde und Luft-Wärmepumpe für Ihr Haus, bevor Sie ein Bohrunternehmen beauftragen.

Die Hansestadt fördert energetische Sanierungen an privatem Wohneigentum mit einem eigenen Programm. Ihre Förderrichtlinie gilt seit dem 1. Januar 2026 und verlangt eine Beratung, bevor Sie den ausführenden Betrieb beauftragen, und zwar durch einen unabhängigen Energieberater der Verbraucherzentrale oder einer vergleichbaren, unabhängigen Institution, passend zur beantragten Maßnahme (§ 4 Abs. 5). Die Stadt entscheidet, welche Beratung sie dafür anerkennt.

Für 2026 ist der Fördertopf nach Angabe der Stadt leer, Neuanträge nimmt sie ab dem 1. Januar 2027 an (Klimafonds der Hansestadt, Stand 26. September 2026). Die Stadt vergibt nach dem Eingang vollständiger Anträge, maßgeblich sind Tag und Uhrzeit (§ 6 Abs. 3). Zum Antrag gehören unter anderem der Nachweis der Beratung und das Angebot eines fachlich qualifizierten Betriebs (§ 7). Wer 2027 auf den Zuschuss der Stadt setzt, hat beides deshalb am besten zum Jahresbeginn beisammen.